马新捷运（RTS）、柔新经济特区为南马带来的商业地产热潮，但商店租金也跟着水涨船高，并且开始挤压本地老商家，以致不少老字号扛不住租金一路飙升而准备在租约到期后退场！
马新捷运和柔新经济特区被视为带旺新山经济的重要“引擎”，但商业租金一路上涨，却让不少本地老商号先吃不消，这股租金涨潮加上外资涌入，直接冲击本地商家，不少店家因难以承担高昂的月租，只能选择搬迁或直接关门走入历史。
在新山陈旭老街经营63年的老字号“锦华茶餐室”，目前每月租金已达1万8000令吉，明年2月租约到期，业主还要加到2万8000令吉，业者坦言根本负担不起，准备搬离。
第二代接班人林碧凤接受《东方日报》访问时说，店铺过去每月租金仅4500令吉，产业转售后先涨至9000令吉，之后再调整至1万令吉；去年业主再要求加租，经协商后目前为1万8000令吉，如今又面对进一步上涨的压力。
她说，在现有租金水平下，店内已经难以维持经营。为了分摊成本，过去也曾提高档口租金，但小摊贩同样难以负担，目前只剩两个糕点摊位。
虽然店铺每天凌晨5时营业至傍晚5时，但客流主要集中在早上，下午生意较为冷清。面对63年的老店可能搬离原址，林碧凤坦言不舍，但也无可奈何。
另一家位于新山大丰花园的“美乐轩创意中餐馆”，则在今年3月结束营业。
负责人谢平祥说，餐馆经营8年，原本租用两间店面，月租分别为1万8500令吉及5500令吉。续约时，两间店的租金分别涨至2万5000令吉及1万2000令吉，总租金达到每月3万7000令吉。
他表示，在人工、水电及食材等成本不断上涨的情况下，如此高昂的租金已经难以维持，最终决定停业。
谢平祥认为，一般餐饮业店租最好控制在营业额15%左右；以过去约1万5000令吉的租金计算，每月营业额需要达到约20万令吉，才能保留一定的风险和盈利空间。
但当租金提高至3万7000令吉后，仅固定成本就已经相当沉重，最终只能结束营业。
另一方面，根据产业投资顾问的资料，新山市中心核心商圈，包括陈旭年街、彩虹花园、大丰花园及KSL一带，店租从2022年起持续上涨，但到了2025年已经出现停滞。
产业顾问刘泌光说，目前新山市中心商业店面的月租平均约1万5000至1万8000令吉，部分热门地点的租金甚至更高。
他认为，在本地人口及消费力有限的情况下，市场未必能够支撑如此高的租金。随着越来越多本地商家选择顶让，未来租金甚至可能面对下调压力。
另一名房地产代理郑立达则指出，五福城及Eco Botanic等热门商圈，底楼店面月租普遍达到9000令吉至1万2000令吉，优质单位甚至超过1万5000令吉。
他认为，目前能够承受高租金的租户，主要是连锁企业以及新加坡、中国等外国投资者，部分商家更锁定新加坡人及当地日韩外籍人士等消费能力较高的客群。
针对在RTS通车后的情况，专家指出，RTS和柔新经济特区确实提升投资者对新山市场的信心，也带动商业及住宅产业价格上涨，但市场不能只靠“未来会更好”的预期支撑。
刘泌光提醒，如果RTS通车后，新山市区交通问题没有同步解决，新加坡游客一旦因为塞车而降低到新山消费的意愿，现有的高租金水平反而可能面临考验。
（新闻综合整理自《东方日报》）